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意外！总价200万，在广州居然能买186个新盘！最全指南来了-世界播报

来源：广州房产置业顾问小张 时间： 2023-04-29 04:10:25

200万预算，是广州买房的“新手村”任务！非常容易踩坑。


(资料图片)

很多人天然认为，这个价格在广州难买好房，因此他们往往会采取躺平的姿态。但真的是这样吗？

事实上，这个预算段在广州选择并不少，反而更加考验买房人。

买房从来不是一件易事。下好第一步棋，至关重要！

预算200万内，要如何买房？

首先，你得对广州的市场有一个全局观，才能更好地做决策。

你知道吗？总价两百万内的楼盘， 在广州居然足足有186个选择！！！

目前，在广州分布在如下区域：

1.黄埔知识城（2个）。

2.白云北部四镇（8个）。

3.番禺的莲花湾、亚运城和大夫山（3个）。

4.南沙万顷沙、黄阁、大岗（21个）。

5.大部分的花都区域（26个）。

6.增城全域（103个）。

7.从化全域（23个）。

200万怎么买广州，加我聊聊

不可否认，广州是最包容的一线城市。不过，购房门槛也越来越高，近郊的选择已不多了。

曾经的黄埔洼地——知识城，现在200万内预算， 只能选择非核心区楼盘的小户型产品， 如 时代印记、中泰天境。

在番禺，200万预算想买新房也仅有三个可以选择。

分别是莲花湾板块的 保利领秀海 、亚运城板块的 天地源·伴山溪谷 、大夫山板块的 大夫山·尚东。

其中，领秀海因为学位优势，被称为“刚需中的战斗机”。

白云区，在前两年200万预算的新房已无踪迹，不过，最近一年价值回调后，200万内的房子开始重新出现。

白云北部四镇新房均价3万/㎡回调到2万/㎡，现在200万已可以买到。 钟落潭、江高、太和和人和， 均有不少选择。

统计下来，200万内预算，现在近郊仅13个选择了。

远郊，则会有很多新的选择。

增城除了新塘、荔城几个盘（新世界广汇尊府、广州城投·禧悦府、保利天际、中海荔府等），该预算段几乎可以够得着其余楼盘的门槛。

从化楼盘的单价几乎都在1万多或更低，总价200万也是随便选了。

花都，200万则可以选择区域一大半的楼盘。

值得一提的是南沙，虽同为远郊，但该预算短能选择的板块并不多，只能在 万顷沙、黄阁、大岗 等板块中选择。

这还是近一年南沙价格回调的结果，否则选择会更少。

像保利南沙天汇、南沙·十里方圆、金科集美御峰等均是在近一年价格降了下来。200万预算大概能买到楼盘的最小户型。

以上，是200万内预算，在广州能买到的所有楼盘汇总。

接下来我们来逐一分析一下如何买。

暂且认为200万预算的买房人都是市区工作的刚需。

首先来看通勤的距离。

最近的是番禺的莲花湾、亚运城和大夫山，其次是白云北部四镇和花都，最后是增城、从化和南沙（三者差距相当）。

仅从地理距离来看， 番禺的莲花湾是该预算段内最优选择。

莲花湾离现广州的几大CBD——琶洲、珠城、金融城、鱼珠、万博等都相对较近。在同预算的楼盘中占据着绝对优势。

大夫山的到市区的地理距离与莲花湾相当，不过对比地理位置、产业布局、番禺未来发展向等，莲花湾会更好一些。

不过莲花湾局限也很明显，就是没通地铁。

如果可以接受自驾， 200万内预算，莲花湾可作为第一梯队选择。

当前莲花湾在售的保利领秀海，最低总价不到200万可拿下。

领秀海前几天情报哥有过去踩盘一番。

央企大品牌，琶洲开车到项目很方便，一线临海，产品做得不错，销售表示有机会可以读旁边的仲元学校，该预算段下确实是一个相当出色的选择。

保利领秀海沙盘实拍

另外，如果通勤不想自驾，认为地铁不可舍弃，那么该预算段内番禺还有一个选择——亚运城板块的 天地源·伴山溪谷。

该盘算是番禺最便宜的地铁盘了，性价比突出。

天地源位置及周边配套

总的来说，如果你在天河、海珠、番禺等区工作，个人认为， 200万预算能挑的不多，比较好的选择会是番禺这几个楼盘。

远郊增城、从化、南沙等不少楼盘都有地铁，如果不介意地理距离，也是可以挑着选。

不可否认，这个预算段买房的一个特点，就是很容易被套牢，资产易缩水。

有没有发现，广州近两年房价回调的区域，恰恰就是200万预算能买得到的这些区域。

房子的换手容易程度、保值能力，其实对于这个预算段买房必须考虑的问题。

选择不好，很有可能会影响后期的置换。

我们再以这个角度，看看200万预算该如何买。

从过往经验来看，远郊的房源涨幅很慢。

像花都、从化，主要依靠的是内生市场，房价已多年未涨，换手也不易。这两个区域更适合本地人购买。

增城，虽有市区刚需接盘需求，但奈何存量和增量市场过于庞大，加上新房市场挤压，这几年内卷严重。因此选择尤为重要。

论楼盘的扎堆程度，目前来看， 朱村＞永宁＞中新＞新塘。 这可作为增城买房大方向来考虑。

该预算段下，新塘是更优的选择。

像 华润置地·公园上城， 其实是相对较好的选择。

黄埔增城交界处，周边新盘不多，离地铁不远，可以承接来自市区的刚需，虽难说能有多大的增值空间，但后期置换不会太难。

华润置地·公园上城效果图

当然，有时候买房的逻辑并非如此简单。

像 坑贝vs凤岗 ，我可能还是推荐楼盘密集度更高的凤岗。

因为凤岗楼盘林立，配套更完善，坑贝发展成型仍需时间。

楼盘密度大的区域不一定值得买，切记要选择地段范围内综合素质最好的楼盘。

何谓综合素质好？就是离地铁越近越好，自身配套越齐全越好。

像朱村板块，叠溪花园、香江悦府等项目离地铁有一段距离，哥会更倾向于在售的时代名著、中建凤榕台、保利水木芳华等盘。

白云北部，这几年房地产才刚起步，仍有待观察。

不过经历了近一两年的价值回调，现在均价在2万/㎡，相信价格已是实的了。现在买入大概率不会出现像朱村一样大亏。

现阶段的白云北部四镇，城市面貌落后，待完全起来，需要不短时间。短期只能吸引周边工作的刚需。考虑到后期置换，一定要选择更具优势的楼盘。

番禺的莲花湾，是接下来番禺的开发方向，但概念才刚提出不久，需与时间做朋友。

昔日华南八大金刚就是这么走过来的，能坚守下来，相信总能看到曙光。

周边珠江未来城在建，后面还有高铁站地铁站——莲花湾站，周边配套会越来越完善。

以上的200万价格内的买房逻辑，只是相对普适，具体问题还是要具体分析。

像没地铁的永宁一定比新塘差？其实也不一定。

永宁的楼盘密度大，但同时也代表这里集中开发，未来城市面貌将大焕新，商业等各种配套齐全。

如果你是在黄埔科学城工作、或是增城开发区工作，可接受自驾通勤，这里并不比“小镇风”的新塘差。

另外，当地人买房的逻辑和市区刚需也不一样。

对于当在当地工作，当地买房的人而言，短期不会有换房需要，会轻于考虑轨道交通条件，而会重考虑居住的舒适性。

这时候产品和楼盘的素质、学位等就变得尤为重要。

200万预算段买房的人，往往是新手。这个时候，更需要做好功课。

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